sPvE Verbetering en Energietransitie

“Moeten en Willen is een prima basis voor ons standaard Programma van Eisen Verbetering”

Het standaard Programma van Eisen Verbetering (sPvE) hebben we samen met DWVB op basis van de methodiek Moeten en Willen ontwikkeld. Het is een belangrijk onderdeel van de ‘achtbaan’ van vastgoedsturing: met dit standaardprogramma voor verbetering van onze portefeuille beschikken we over een prima tool om ons strategisch vastgoedbeleid te vertalen naar het complexniveau. Het is geen blauwdruk, maar een flexibel instrument dat zijn waarde al op een aantal punten heeft bewezen.”

Dat is de mening van Bregit Jansen, senior beleidsmedewerker bij Haag Wonen. Ook bij deze corporatie staat de vastgoedstrategie voor een belangrijk deel in het teken van de energietransitie: het streven naar (vrijwel) fossielvrij wonen in 2050.

“Samen met DWVB hebben we Moeten en Willen ontwikkeld voor ons dagelijks en planmatig onderhoudsbeleid. De methodiek werkt prima, dus was het een logische gedachte om hem ook in te zetten voor het ruimtelijke en functionele kader voor verbeterprojecten dat we wilden starten. Uitgangspunt was het vormgeven van een kader dat in alle opzichten toekomstbestendig is.

De eisen van de overheid ten aanzien van de kwaliteit van het vastgoed zijn daarvoor natuurlijk de basis. Daarnaast wilden we weten wat we nog meer nodig hebben om de strategische doelen op financieel verantwoorde wijze te behalen. Anno 2019 heb je het dan natuurlijk vooral over de energietransitie. De doelen voor 2030 en verder hadden we al in onze vastgoedportefeuille vastgelegd. De eerste stap – tot 2030 – is de isolatie van de woningen, zodat we in 2030 klaar zijn voor de volgende stap: de transitie naar aardgasloos verwarmen. In de periode van 2030 tot 2050 zullen we dus alle installaties gaan aanpassen c.q. vervangen.”

Thema’s
Het sPvE is opgebouwd aan de hand van een aantal thema’s: veiligheid, indeling & uitrusting, gezondheid & binnenklimaat, milieu, uitstraling & omgeving en bijzondere doelgroepen (i.c. langer thuis wonen). Per thema is bepaald wat wettelijk en juridisch moet maar ook welke eisen de corporatie nog meer stelt om de portefeuilledoelen  te behalen.

Bregit Jansen: “Isolatie is daarvan een goed voorbeeld. De meeste oplossingen voor aardgasloze verwarming gaan uit van lagetemperatuurverwarming, waarvoor een heel hoge mate van isolatie vereist is. Op basis van het sPvE hebben we vastgesteld dat we een groot deel van onze portefeuille met middentemperatuur kunnen verwarmen. Dat levert een forse kostenbesparing op doordat we minder ingrijpend hoeven te isoleren.

Het flexibele karakter van het sPvE maakt het mogelijk om het – wanneer nodig - aan te passen aan de actuele situatie. Zo voorkomen we dat we nu maatregelen treffen die over een paar jaar wel eens heel onverstandig zouden kunnen zijn. We lopen daardoor niet het risico dat we op termijn overal kleine – maar tijd- en geldverslindende - aanpassingen moet gaan doen.”

Set eisen
“Bij de verbeterprojecten gaan we per onderdeel na in hoeverre het voldoet aan het sPvE. We hebben daarvoor een vaste set eisen ontwikkeld, die we elke keer nalopen. Dat gebeurt heel gedetailleerd, zodat we steeds opnieuw stilstaan bij de vraag wat het specifieke is van de complexen en de woningen. Voldoen ze inderdaad aan de eisen van het Bouwbesluit? We hebben al enkele keren dingen ontdekt die anders wellicht te weinig aandacht hadden gekregen. Sommige zaken vragen om een oplossing op de langere termijn. Daarmee is het sPvE ook strategisch van betekenis: het geeft inzicht in maatregelen die in de toekomst aan de orde zullen komen.”

Ook als het om functionele eisen gaat, bewijst het sPvE zijn waarde, stelt Bregit Jansen. “Bijvoorbeeld als het gaat om de indeling van de woning. Als je vaststelt dat de maten en de indeling in feite niet ‘volgens het boekje’ zijn maar wel functioneel, heb je een goede, concrete onderbouwing voor een gesprek. Het betekent ook dat je kunt besluiten om af te wijken van een regel, bijvoorbeeld omdat de kosten van aanpassingen te hoog zijn in relatie tot de voordelen. Het is belangrijk om hier goed bij stil te staan om toekomstige verhuurbaarheidsrisico’s te voorkomen. Die consequenties zijn dan ook voor iedereen duidelijk. En bij duidelijkheid zijn alle betrokkenen gebaat.”

 

Inschrijven voor onze nieuwsbrief